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MERCADO IMOBILIÁRIO DÁ A VOLTA POR CIMA

Ainda comemorando os bons resultados de 2017, analistas e empresas do setor da construção civil fazem previsões de retomada dos negócios do setor em 2018.
 
Marcus Frediani
 
O balanço da construção civil em 2017, divulgado recentemente pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) é mais do que alvissareiro. Superando as expectativas, o mercado imobiliário nacional registrou em 2017 um aumento de 9,4% nas vendas de imóveis residenciais novos e de 5,2% nos lançamentos, com a redução dos estoques à venda. E, para 2018, a previsão da entidade na pesquisa do Mercado Imobiliário Nacional, é de crescimento em torno de 10% tanto em lançamentos quanto em vendas.
Embora revelem otimismo, os números, entretanto também deixam o setor apreensivo com a possibilidade de uma não continuidade desse resultado. Para José Carlos Martins, presidente da CBIC, 2017 foi um ano de virada, com mudanças na economia do país, uma vez que 2015 e 2016, como todo mundo sabe, foram os piores anos da última década e meio para o mercado de edificações. No entanto, o executivo alerta que é importante ter em mente que o Brasil não atacou problemas importantes, como os de natureza estrutural – haja vista a Reforma da Previdência, que está “congelada” no Congresso –, somados aos da burocracia, dos distratos dos cartórios e da insegurança jurídica.
“Isso nos deixa apreensivos. No passado, entramos em recessão basicamente por que não tivemos coragem de enfrentar problemas estruturais desse tipo”, aponta Martins. “Tem assuntos que temos que encarar para que o mercado seja cada dia melhor para o nosso comprador. Gente que precisa de imóvel não falta, mas é preciso dar condições para que possa adquirir”, completa, denotando o seu descontentamento com a situação.
Pela pesquisa, houve uma clara redução na oferta de imóveis não vendidos no Brasil. O estoque de unidades residenciais verticais caiu 12,3% em relação a 2016. No acumulado do ano, as vendas superaram os lançamentos em 11.878 unidades, 12,6% do total de unidades vendidas. Em termos de lançamentos, a pesquisa indica que houve uma melhora de 73,4% das unidades lançadas em 2017, com aumento de lançamento na RM de Fortaleza, RM de Maceió, Natal, RM de Recife, São Luís, Cuiabá, Distrito Federal, RM de Vitória, São Paulo, Uberlândia, Curitiba, Porto Alegre e RM de Curitiba. “Em São Paulo houve aumento, mas na região metropolitana não. E houve queda de 26,6% das unidades lançadas em Belém, Manaus, RM de João Pessoa, RM de Goiânia, Belo Horizonte e Nova Lima, Rio de Janeiro, RM de Belo Horizonte, RM de São Paulo, Florianópolis e Joinville”, informa, por sua vez, o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC e economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) Celso Petrucci.
 
CONFIANÇA DO EMPRESARIADO
No cômputo geral, os lançamentos cresceram de 78 mil unidades nessas cidades para 82 mil unidades. O maior crescimento foi registrado na Região Sul, onde os lançamentos cresceram 43,2% em 2017, se comparado a 2016. Nas regiões Nordeste e Centro-Oeste, os lançamentos cresceram 6,5%. Na Região Sudeste, a cidade de São Paulo cresceu cerca de 48% em termos de lançamento, mas o resultado foi compensado por outras cidades e regiões do Sudeste que registraram queda, o que resultou em um crescimento de apenas 0,6%. Já no que se refere às vendas, 67,3% das unidades comercializadas foram em cidades e regiões onde houve crescimento e 32,7% onde houve queda de vendas. O crescimento das vendas foi maior. “Se nos lançamentos crescemos 5,2%, nas vendas o crescimento foi de 9,4%, acumulando uma venda de 94.221 mil unidades”, destaca Petrucci.
Por sua vez, a Sondagem Indústria da Construção de fevereiro, divulgada pela Confederação Nacional da Indústria (CNI), com apoio da CBIC, mostra que o índice de Confiança do Empresário da Construção (ICEI-Construção) apresentou alta de 0,7 de fevereiro para março, atingindo 57,0 pontos. Entre os componentes do ICEI-Construção, destaque para o Indicador de Condições Atuais que, pela primeira vez desde fevereiro de 2013, situou-se sobre a linha divisória de 50 pontos, sinalizando que as condições concorrentes de negócio da indústria da construção pararam de piorar. Por sua vez, os indicadores de nível de atividade e de número de empregados apresentaram redução do ritmo de queda da atividade e do emprego. De acordo com a Sondagem, os indicadores de expectativa reverteram a queda observada em fevereiro ao mostrar alta em março, consolidando-se acima dos 50 pontos, o que aponta crescimento do setor da construção nos próximos meses. A pesquisa foi realizada entre 1º e 13 de março junto a 599 empresas, sendo 203 de pequeno porte, 265 médio e 131 de grande porte.
Do lado do emprego, o setor iniciou o ano com a geração de 14.987 novos postos com carteira assinada. “O setor recupera empregos no mês de janeiro pela sazonalidade e pelo início da recuperação do mercado imobiliário. Muito ainda precisa ser feito para podermos dar continuidade a essa retomada, principalmente na segurança jurídica e fonte de recursos para financiamento”, aponta José Carlos Martins.
Ainda segundo ele, a CBIC trabalha com fatores econômicos e cenários que apontam que a economia de 2018 já é dada como melhor do que no ano passado. E essa expectativa se espelha em perspectiva de queda de taxa de desemprego, queda da taxa Selic e previsão de crescimento do PIB de 2,89%”, destaca, a seu turno, Celso Petrucci. “O país vai crescer mais, empregar mais, desempregar menos e manter a inflação estável. Isso vai ser muito bom para a indústria da construção", conclui o executivo, ressaltando, no entanto, que para potencializar os recursos da Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e garantir a continuidade do resultado positivo do mercado imobiliário, é essencial a regulamentação da Letra Imobiliária de Garantia (LIG), com juros baixos para o cliente, em torno de 9%.
 
ENQUANTO ISSO, EM SÃO PAULO...
Na cidade de São Paulo, o mercado imobiliário acompanhou o bom momento de retomada da macroeconomia e, depois de registrar os pontos mais baixos de seus indicadores no ano de 2016, apresentou resultados surpreendentes em 2017. De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), foram lançadas na capital paulista 28,7 mil unidades residenciais em 2017, volume 48,0% superior às 19,4 mil unidades lançadas em 2016.
Sessenta e sete por cento das unidades foram de dois dormitórios, 58% possuíam área útil menor do que 45 m² e 50% tinham preço total de até R$ 240 mil. As características que predominaram foram, principalmente, de imóveis econômicos enquadrados no programa “Minha Casa, Minha Vida”. A evolução das cifras quebrou a série de três anos de quedas consecutivas (2014, 2015 e 2016). No entanto, na avaliação dos analistas da Embraesp, o resultado ainda não foi suficiente para alcançar a média histórica de 30 mil unidades vendidas na cidade de São Paulo.
Mais otimista, o balanço do Sindicato da Habitação de São Paulo destaca, por sua vez, que recuperação superou as expectativas dos analistas da entidade, principalmente levando em consideração que ela aconteceu depois de o setor registrar os pontos mais baixos de seus indicadores. No ano passado, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (PMI) registrou 23,6 mil unidades residenciais novas comercializadas na cidade de São Paulo, um número menor do apresentado pelo estudo da Embraesp. Seja como for, esse montante é 46,1% superior às 16,2 mil unidades vendidas em 2016.
E assim como nos lançamentos, a comercialização quebrou uma série de três anos de queda, porém, ainda abaixo da média histórica de 27,4 mil vendas anuais. "Os lançamentos mostraram-se bastante aderentes às vendas e as características das unidades comercializadas comprovam que 2017 foi o ano dos imóveis econômicos", enfatiza Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, convalidando a percepção da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Mas, de acordo com o executivo, a apesar do sucesso dos econômicos, empreendimentos de outras faixas de valor também apresentaram bons resultados. “Imóveis com preços entre R$ 7,5 mil e R$ 10 mil o metro quadrado de área útil lançados em 2017 registraram 48% de vendas, e unidades com valores acima dessa faixa (superior a R$ 10,0 mil o metro quadrado) alcançaram o melhor desempenho, com 56% comercializados”, ressalta.
O levantamento do Secovi-SP acompanha, também, o mercado nas cidades que compõem a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), composta por 39 municípios, incluindo a capital. Devido à importância da região, são analisadas as cidades do entorno (38 municípios) separadamente. Em 2017, foram lançadas nas outras cidades da RMSP 7,9 mil unidades, representando uma queda de 18,8% em relação ao ano anterior. Em termos de comercialização, foram escoadas 7,8 mil unidades, com variação negativa de 13,2% na comparação com 2016.
 
BOAS EXPECTATIVAS
Todos esses fatores, combinados, animam o Secovi-SP a comemorar intensamente a recuperação dos negócios da construção civil, comemoração essa com viés de boas perspectivas para o futuro. "A reação do mercado imobiliário em 2017 foi surpreendente e superou as expectativas do início do ano. A retomada dos lançamentos e da comercialização de imóveis novos na cidade de São Paulo contribui para ampliar as perspectivas de retorno do emprego na construção civil a partir do segundo semestre de 2018", enfatiza Celso Petrucci, da CBIC e do Secovi-SP. Vale lembrar que o ciclo de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários é longo e existe um intervalo entre os lançamentos e o efetivo início das obras.
Some-se a este cenário o estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV), realizado em parceria com o Secovi-SP em 2016, que aponta forte demanda habitacional até o ano de 2025. Durante o período de crise (2014/2016), houve represamento desta demanda, o que explica, em parte, a retomada do mercado imobiliário em 2017. "O aquecimento do setor imobiliário e da economia contribuiu também para a redução do volume de distratos, que caíram substancialmente no ano passado, apesar de ainda não haver consenso sobre um marco regulatório para a questão", lembra Petrucci.
"Tomando como base as expectativas dos empresários do setor imobiliário, aliadas aos dados do Boletim Focus do Banco Central do Brasil (Bacen), é possível estimar, para este ano, crescimento nas vendas de 5% a 10%. Em relação aos lançamentos, a estimativa é que poderão ficar próximos aos números de 2017, com maior diversificação dos produtos ofertados", anuncia Flavio Amary, presidente do Secovi-SP.
Segundo Amary, para que o setor possa concretizar essa projeção e gerar mais empregos, é fundamental que a taxa de juros e a inflação continuem em patamares aceitáveis, que a calibragem da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do município de São Paulo seja concluída e aprovada, que a Reforma da Previdência caminhe no Congresso Nacional e que haja maior controle do déficit público.